我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，全程指导。以下问答来自北京买房知识星球。提问：北京自贸区，对区域和板块有何影响？回答：自贸区概念是一味老汤药实话实说，对于楼市基本没有影响自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。提问：新人首问，1. 总预算500万，19号沿线景风门或草桥地铁房哪个投资价值更大，丽泽和金融街对这两个区域的带动效应如何？2. 350首付，首套资格，40+年收入，请帮忙推荐丰台，朝阳或者亦庄较好的投资标的，考虑五年后换房。回答：你好，建议草桥，草桥属于丰台不多的价值区域。目前价格还低，而且地势平坦区域还算整齐，对未来扩展较为有利。丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」收益率很低。但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。关于丽泽，之前也有回答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐您好，新人首问。目前手里有一套青年路朝阳园的95平两居自住，此项目是否有升值空间？目前有买家6.2w每平愿意购买，出手是否合适？考虑改善居住条件，顺义中央别墅区和朝青区域是否有投资价值（也有自住需求），如有，有什么项目推荐？回答：你好，朝阳园的公摊面积是有点大，因为这盘当年是香港人设计的，当年的外小公寓，所以公摊大很正常。朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此。但是你也得一分为二的看这个问题，如果得房率高，价格很可能就比现在要贵了，你更买不起了。朝阳园本身小区环境还不错，户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上了，未来升值空间，要看未来市场喜好的细节。所以朝阳园本身是收益预期有一定摆动性的标的。可以置换到双井和望京板块。具体的项目推荐，需要结合你的首付 房票 月供能力等因素综合判断。提问：房姐你好，我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 星球内推荐的楼盘，可以重点关注。提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼提问：房姐，南京和北京之所以市区密度低和没有旧城更新，是因为他们市区古建筑多的原因么？上海旧城更新过了是因为市区古建筑不多的原因么？那北京和南京老城区没有学区溢价的老房子还能买不？回答：1. 不完全是。有历史建筑是一个原因，但上海历史建筑（民国建筑为主）也很多。2. 北京，我觉得和环线效率有关。环线本来是用来提升地面交通效率的，结果北京大量环线建在和地面等高的位置，导致把城区人为地割裂开，反而显著降低了不少区域的交通效率。明明两个也许只隔一条马路的地方，居然步行没法方便到达，甚至打车要跑一两公里才能到。既然地面交通不咋地，此消彼长，轨交就大大凸显优势了。与其堵在近处地面，还不如乘着轨交一口气跑到远处，开阔敞亮。3. 南京，是江苏省政府、南京军区、许多高校、研究所的所在地，还有不少大国企。这些机关单位占据了市区不少好位置的地，很多单位的级别都不比南京市政府低、甚至更高。想把他们的地盘置换出来搞开发，很难请得动人家呀。（北京当然同样也有这个因素）4. 所以北京、南京很热衷于发展新区。5. “没有学区溢价的老房子”要看有多老，如果不是太老的话，自住可以。问题是，还是得看，能不能解决好学校。否则，居住价值还是有短板。成片品质次新区域还算可以接受。6. 当然，目前中高端人群的主要发展方向是首选新区。（硬豪、顶豪市场另说） 如果对老城区没有特别强的执念，还是去新区吧。提问：房姐，就北上深来讲，越便宜得涨得越快，这个观点对吗？总觉得有点疑惑回答：首先，几个城市之间，一般是轮动的关系。通常深圳先动，上海随后，北京最后。北京的绝对单价、总价今后有可能是三者的制高点，不过差距并不会拉的很大。城市能级角度，三个城市是有差别的。京沪要领先深圳半个级别。其中，北京：上海大约是1.2：1的关系。当然，未来发展轨迹，目前犹未可知。具体到某一个城市，也未必是越便宜涨的越快。目前郊区有些地方与市区的单价总价差距只有一倍以内，甚至更小。这种情况下，市区是有可能逆袭的。特别是高档住宅和豪宅市场，上限是没有天花板的。提问：房姐，环京固安的房子价格落下来以后，现在是赔钱的，要不要现在出手，还是等一等。（月供没太大压力）要是等，等到啥时候。回答：等，等下一波北京起势。人的心态的角度，其实现在出手置换武汉 重庆 成都 沈阳也是可以接受的，但这不是就是过不了内心不可接受浮亏变实亏这一关嘛。虽然明知道是沉没成本，还是会影响心情的。不如假装看不见，再放个几年。提问：您好，北京怎么样能尽快把房卖掉，找哪家中介机构好？回答：很多人都知道如何买房，但是绝大部分人不知道在横盘期如何把房子快速高价卖出去，详见知识星球内部分享《卖房实操技巧》提问：最近在北京建仓，感觉北京确实是地狱模式，选筹难、贷款难、杠杆低，资金效率极差。结合严格的限购限贷、赶人的政策…是不是可以认为北京已经把泡沫挤的很小，虽然近期涨幅不会是领头羊，但是会在未来某个点爆发？回答：北京的存款总量本来就是全国所有城市中最大的。住宅平均杠杆率最低也完全可以理解。毕竟，对于有些神仙佛祖来说，钱无非只是在1后面加多少个0的问题，电脑上点几下鼠标就可以修改了。因此，基本同意你的感觉。北京的上限是很高的。只是，如果一线城市中第一个涨，未免太打当局的脸，不太能够接受啊。所以，无论如何，再按住一段时间吧。所谓政zhi，就是跷跷板。哪里起来了，压下去一点，平衡中庸才是帝王之道。提问：房姐，西马金润的楼顶顶楼，价格51500，小区环境非常高，入手合适吗？回答：西马金润这个小区比较复杂。首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区：北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。其次，这个小区物业跨度较大。从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。既然是楼梯楼顶楼，说明是95后的公房，那么5.1万的单价属于市场价，没有太大的亮点，在十号线南段周边几个地铁社区，5.5万左右已经有一些2000后接近次新的小区可选。提问：广华新城能不能买？回答：不建议购买。原因：1.广华新城属于央企经适房，虽然有内部销售名额，但也是针对符合条件的职工人选，本质上没有靠谱的漏洞和风控操作人员，项目目标又太大，购买存在风险。个别操作回迁经适房改底单等行为，多数是小规模进行，少见市场到处流传。2.市场上宣传推销的中介鱼龙混杂，大多数已经是3手到5手的信息，存在加价，单纯借项目占用资金的可能，风险倍增。3.北京市场上宣传不限购的项目，绝大多数都是回迁房和经适房项目，其中大多是以假借项目名义，融资占用资金，因为项目本身会要求买家首付支付大笔首付或者干脆全款才能购买，然而即使是正规项目，房本基本也要在1-2年后才能下来；如果项目是纯幌子，那么房本就永远下不来。假设100人支付100万首付，1年后办不成退款（属良心），相当于1个亿1年免息资金。4.广华新城性质比较特殊，多样，不一定办的下房本。5.抛开以上风险，假设广华新城就是焦化厂最普通的经适新房，本身的品质所折算的价值应该在单价5万左右，相比近5万的售价，约等于市场价。6.再加上多种产权不确定性风险，以及焦化厂地块的诟病折价，5万买广华新城（如能下红本），不划算。提问：房姐你好，近期想投资100-200，看中了崇礼的太舞小镇三期南山里公寓，觉得规划好，北京高铁1小时到达，即投资也可以休闲自用，就是单价太贵32000/平，您觉得合适吗？或者北京周边有否其他适合这个价位投资的房产，目前望京有自住一房回答：这个价格大概率被割，我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于像怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。即使是赌博提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势：1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。无论 old money 或者 new money；3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。综上，任何时候都不要看空北京楼市。长按识别下方二维码加入北京买房知识星球，3000+会员已加入，已提供上万条投资建议，现限时优惠！一条有用的建议能帮你省下几十上百万的资金。
18017660909