南沙明珠湾火热建设中。（图片来源：广州南沙发布）
南沙明珠湾火热建设中。（图片来源：广州南沙发布）
2015“《家天下》记者天下行”·中国自贸区楼市大调查收官篇
到本期，“《家天下》记者天下行”已完成了对四大自贸区的系列报道。通过一线采访，我们搜集到各地先进的经验。对于就在我们“家门口”的南沙自贸区，由于有丰富的旅游和产业资源，具有独特的综合优势，如果能博采各家之长，借鉴好的经验，必将成为自贸区中的“闪光点”。
记者王荔珏
上海前滩经验：
引入国际名企高起点开发
作为地产记者，在参观完上海自贸区之后，以比较的眼光去审视南沙自贸区，发现两者最大的差异是“手笔不一样”，简单而言，就是上海自贸区的投入力度明显要大于南沙自贸区。
举个简单的例子，目前，南沙自贸区虽然已经有了地铁四号线，还有在建的线路，但同样是地铁线路，像属于上海自贸区的前滩，目前虽然还是一片大工地，人迹稀少，但整个前滩不仅道路已经全部畅通，就连地铁也是相当的大手笔，以其所在的东方体育中心站为例，就有6、8、11号线交会，单是一个出入口就有2~3条双向手扶梯疏散人流。在这点上，就连广州最大的地铁中转站之一公园前站也望尘莫及。
复制自贸区政策并不太难，难的是学习和借鉴上海的软实力。前滩是上海未来的CBD，这里的“地主方”陆家嘴集团并不是单纯地卖地，而是重视吸引全球高品质的房企如铁狮门、太古、新鸿基、香港置地等进入其中，进行合作开发。仲量联行高级董事、中国研究部负责人周志锋指出，陆家嘴集团“筑巢引凤”的做法特别值得其他自贸区借鉴，如果自贸区只顾着卖地，这只是很初级的模式。同时，上海在“软环境”的打造上也不遗余力。像中欧国际工商学院、碧云国际社区、惠灵顿国际学校等，只有营造了国际化的工作、居住氛围，才能吸引国际化的人才前来安居乐业。
反观南沙自贸区，目前缺少的恰恰就是国际知名大企业的进驻。虽说南沙的明珠湾区已吸引了中交集团前来当一级开发商，也招揽了金茂集团斥资100亿元前来打造“粤港澳优质生活圈”的南沙新地标，但毕竟，至今为止，还鲜有国际知名的地产品牌进入南沙。
合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江直言，这几年南沙的楼市是典型的“政策市”，其实，一个健康的楼市最需要的是产业人口的支持。否则，投资的热潮只能是如同“打鸡血”一般，只能成就短期的兴奋而缺乏持久性。南沙自贸区，尤其是作为核心区的明珠湾区，如何走“高规格”的发展路线，值得认真探讨研究。
记者王荔珏
深圳前海经验：用足政策步子灵活
虽然每个自贸区的定位功能有所不同，但记者在深圳前海蛇口自贸区感受到的是，做好自贸区不是要等政策等企业来，而是要胆子大一些，步调灵活些。如果无法真正吸引企业到自贸区办公，无法吸引企业员工在自贸区或者附近安家落户，则是浪费了自贸区的这一利好，也难以活跃片区的楼市氛围。
深圳前海蛇口自贸区可以说是建设得有声有色，正好位于深圳新兴的关内区域南山区，本来就是年轻人最喜欢扎堆、各种创新产业最为集中的区域，相当于广州的天河区。从南山区最中心地带到自贸区前海片区和蛇口片区，开车都只需15分钟左右。有了那么多先天的优势，深圳前海蛇口自贸区还有相当多灵活举措。比如早在自贸区挂牌成立前，就以创新的1.5级土地开发模式推出了企业公馆BOT项目，结果等自贸区挂牌成立后，前海企业公馆不仅吸引各行业巨头争相进驻，更成为自贸区闪亮的示范样本。而且，前海自贸区还给出了很多创新经验，让入驻企业在符合条件的情况下，能实实在在地得到税收减免、办事流程简化等优惠。
对于南沙自贸区来说，深圳前海蛇口自贸区给出的借鉴经验是：“用好政策、用足政策，吸引企业和员工真正留下来，在此工作生活。” 记者陈白帆
南沙缺人气？邮轮母港来了
11月初，香港云顶游轮公司的“处女星号”邮轮开始南沙到香港的邮轮航线首航。预计从明年开始，大型邮轮将在广州港试水常态化商业运行。据介绍，这是广东省第一条真正的邮轮航线，广州有望实现常态化商业邮轮航线零的突破。此外，广州南沙邮轮母港项目今年7月招标，项目有望在未来三到四年内建成使用。广州可望成为中国沿海继天津、上海、香港、三亚之后又一个重要的邮轮母港。
邮轮母港将给一个城市带来什么变化？这问题或许天津可以给广州南沙一个答案。天津国际邮轮母港位于东疆港南端，属于天津自贸区的一部分。该港口2010年6月份开港，据今年年初的数据显示，2015年天津国际邮轮母港预计接待国际邮轮102艘次，比2010年增长255%；进出境旅客预计47万人次，比2010年增长540%，其中母港进出境旅客预计45万人次，比2010年增长843%。
邮轮旅客今天来明天走，最多停留两三天，为何成为各地的香饽饽？据天津东疆港有关人士介绍，“邮轮码头分为母港、停靠港以及航线节点港，其中母港停靠时间最长，对其所在区域消费资金流、物流和信息流拉动作用巨大。”就拿享有“国际邮轮之都”美誉的美国迈阿密来讲，皇家加勒比邮轮总部设在这里，每年迈阿密接待的邮轮旅客超过300万人次，经济效益达百亿美元左右；而中国的近邻新加坡在上世纪80年代初只是欧美邮轮的停靠港，收益较小。但修建邮轮母港后，到新加坡的国际邮轮和游客年增幅超过60%，旅游业收益成为新加坡国家财政的主要来源。
按照国际惯例测算，一名邮轮旅客在邮轮停靠时消费能力为30~40美元/小时，以最低花费30美元/小时计算，1万名游客在母港区域停靠10小时，将会带来300万美元的收入。除此之外，邮轮在母港需要添加补给、油料、淡水与处置废品、接受港口服务、邮轮的维护与修理……这都能给新区带来新的产业、新商机。
从天津修建邮轮母港的成功经验来看，我们应对南沙邮轮母港充满期待，因为这不仅仅是旅游业的经济增长点，更是带旺南沙人气的重要产业，有可能给南沙带来全方位的变化。 记者 李凤荷
福建经验：打好“台港澳”这张牌
与广东自贸区最为相似的，当属福建自贸区，不同片区如何定位和布局，才能形成产业联动，避免同质化发展，福建在此方面也在努力探索经验。
福建自贸区给予台资的优惠最多，这也符合其对接台湾的定位，更有意思的则是对人的政策。经国家住建部同意，允许台湾建筑师持台湾相关机构颁发的证书，经批准在福建自贸试验区内开展业务；允许取得大陆一级注册建筑师或注册结构工程师资格的台湾专业人士作为合伙人，按相应资质标准要求在自贸试验区内设立建筑工程设计事务所并提供相应服务；从今年起，开放台湾户籍居民报考大陆导游资格证。而南沙自贸区的定位是“粤港澳全面合作示范区”，对于目前正热衷于发展房地产的南沙而言，或许应该在吸引人才政策方面有更大的力度。记者刘丽琴
珠海横琴经验：最美海景保留下来
横琴自贸区确定为“粤港澳更紧密合作示范区”，它体现在“更紧密”上，尤其是地理位置，横琴与澳门几乎是无缝对接。而且，澳门地少，已经没有发展空间，双方优势互补，横琴为澳门的发展提供了空间和环境，而澳门则向横琴注入更多的活跃元素。看看横琴清晰的规划，利用两山相夹、中间天沐河的地理特点，在沿岸规划用地，而且对住宅用地严加控制，最美海景的地方基本保留了下来。
但不得不说，横琴房地产的冒进也值得警惕。2013年和2014年分别迎来一波价格飞涨，到了2015年，横琴大多数项目的单价都已超过4万元，但上升的趋势却戛然而止。2015年前三季度成交住宅与2014年下半年相比下降约73%。不管是短暂调整还是进入“寒冬”，横琴的房地产都将经历较长的阵痛。记者梁红举
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